Mettre son appartement en location : le guide pratique

Félicitations ! Vous voici propriétaire d’un appartement ou d’une maison ! Avant de rédiger bille en tête votre annonce, vous devez vous assurer que votre bien immobilier remplit certaines conditions :

Afin d’accueillir votre premier locataire, nous vous conseillons d’effectuer un grand nettoyage. Ce dernier vous mettra dans de bonnes conditions pour effectuer d’éventuels travaux et découvrir les points litigieux que vous n’auriez pas vus à l’achat (fuite d’eau, trous au mur à reboucher…).

Pour ce faire, videz intégralement votre appartement. Si vous souhaitez conserver les meubles de ce dernier, vous pouvez opter pour le stockage en garde-meuble. Vous trouverez nos meilleures adresses Resotainer ici !.

Si au contraire, vous souhaitez faire table rase du passé et repartir entièrement à neuf, l’organisation d’un vide appartement vous permettra de vider rapidement les lieux tout en générant des revenus que vous pourrez investir dans votre appartement.

Lors du nettoyage n’hésitez pas à :

- Lessiver les murs, le plafond et les sols,

- Procéder à un nettoyage intensif de la cuisine, où les graisses ont tendance à s’accumuler,

- Désinfecter les toilettes et la salle de bain.

À moins d’acquérir un logement neuf, nous conseillons également aux propriétaires de procéder à quelques travaux qui rendront votre appartement attractif et de :

- Vérifier la superficie des chambres : chaque chambre doit avoir une surface d’au moins 9 m². Si l’une d’entre elles ne correspond pas à ce standard, vous devrez prévoir de l’agrandir.

- Repeindre les murs et les plafonds, afin de donner un coup de neuf instantané,

- Remplacer ou restaurer un sol abîmé : un parquet rayé ou un lino plein de traces pourrait rebuter les locataires.

Afin de parvenir à louer votre appartement vous devez pouvoir présenter à votre futur locataire :

- Un DPE valable 10 ans, dont la note devra apparaître sur votre annonce. Pour rappel, la loi Climat et résilience prévoit l’interdiction à la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034,

- L’État des Risques et Pollutions valable 6 mois, que vous pouvez demander en ligne sur errial.georisques.gouv.fr,

- L’État de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz si votre installation a plus de 15 ans,

- Le diagnostic Bruit, si vous êtes dans une zone proche d’un aéroport,

- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb si votre logement date d’avant 1949.

Pour fixer le montant de votre loyer, vous devez prendre en compte :

- L’état de votre bien,

- Le type de votre appartement : en effet, les studios et les T1 se louent à un prix du m² plus élevé que d’autres appartements,

- Du type de location : un appartement meublé sera loué plus cher qu’un appartement vide,

- La popularité du quartier dans lequel il se trouve et la quantité d’appartements sur le marché immobilier,

- Les commodités de votre bien : si votre appartement possède un balcon, une cave ou un garage, il suscitera un surcroit d’intérêt,

- La proximité des services : s’il se trouve proche des lignes de transports en commun, des commerces ou encore des zones de loisirs, vous pourrez prétendre à un loyer plus élevé que la moyenne de ceux de votre quartier. A l’inverse, la proximité d’un stade, de salles de concerts, de boîtes de nuit ou de bars peut en faire baisser la cote.

Une fois tous ces éléments en votre possession, n’hésitez pas à faire des simulations en ligne sur des sites spécialisés dans l’immobilier afin de connaître les prix pratiqués dans votre quartier.

Vous devez également vérifier les dispositions locales lorsque vous souhaitez générer des revenus en tant que propriétaire bailleur :

Avant de mettre votre appartement en location, vous devrez vérifier si aucune réglementation locale ne s’y oppose.

Par exemple, certaines communes comme Annecy ou Paris restreignent les locations courtes durées au vu du parc locatif constamment sous tension, on vous explique tout ici. Prenez donc le temps de vous renseigner auprès de votre mairie et de la préfecture de votre département.

De même, certains règlements de résidence comportent des clauses de bourgeoisie vous empêchant de mettre votre bien à la location.

En France, vous pouvez choisir de mettre à disposition un appartement loué meublé ou non meublé. Ces 2 dispositifs présentent leurs avantages et leurs inconvénients :

- Un appartement loué meublé devra présenter un certain nombre d'aménagements obligatoires (meubles, literie, électroménager…) représentant un coût supplémentaire pour le bailleur. Cependant celui-ci pourra le louer à un prix plus élevé et disposera d’un abattement plus avantageux en régime micro. Le bail est également conclu pour une durée minimale d’un an.

- Un appartement non meublé ne nécessite pas un investissement en meubles mais se louera à un prix moindre. La fiscalité est également moins avantageuse. Le bail est quant à lui conclu pour une durée de 3 ans.

Pour plus de détails, nous vous invitons à consulter notre article Louer son appartement meublé : les avantages et inconvénients.

Une fois l’ensemble des points précédents validé, il ne vous reste qu’à rechercher votre futur locataire :

Mettez en évidence les points clé de votre logement :

- Surface,

- Nombre de pièces,

- Logement meublé ou non,

- Charges,

- DPE…

Agrémentez-la de photos prises avec soin, si possible par beau temps, afin de mettre en valeur la luminosité des lieux.

Vous pouvez choisir de publier votre annonce sur le web via les sites de petites annonces comme Leboncoin, marketplace ou encore entre particuliers.com, permettant à de nombreux francophones de la consulter.

Si vous souhaitez passer par des professionnels, vous pouvez également engager une agence immobilière.

Pour limiter au minimum les risques de loyers impayés, voici quelques astuces pour bien choisir votre locataire :

- Demander un contrat de travail et/ou les dernières fiches de paie, afin de connaître les revenus de votre futur locataire,

- Voir si votre locataire fait l’objet de la caution solidaire d’un proche, ou d’une garantie visale,

- Rencontrer votre futur locataire afin d’échanger de visu.

Une fois votre locataire choisi, vous devrez également mettre en place :

Vous devrez établir avec votre locataire les conditions de location de votre bien via un bail.

Ce dernier, établi en 2 exemplaires, un pour le locataire et le second pour le bailleur, devra présenter toutes les caractéristiques de l’appartement, ainsi qu’un état des lieux d’entrée pièce par pièce.

Le bail spécifie également les charges incluses ou non dans le loyer.

Vous pouvez choisir de mandater une agence immobilière pour gérer les loyers et les charges contre rémunération ou vous en charger vous-même.

Vous pouvez soit inclure les charges dans le loyer mensuel, soit réaliser un appel de charges auprès de votre locataire lorsque celles-ci vous sont demandées.

Aussi appelée PNO (Propriétaire non occupant), l’assurance locative est obligatoire et assure vos murs en cas de problèmes autres que ceux causés par votre locataire (dégâts des eaux…).

Dans le cas où vous souhaiteriez reprendre possession des lieux, voici comment procéder :

Vous pouvez décider de mettre fin au bail en le signifiant à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception :

- 3 mois avant la date d’échéance du bail location meublée,

- en respectant un préavis de 6 mois pour un bail non meublé.

Les propriétaires peuvent également résilier le bail pour y habiter ou loger un parent si l’appartement ou la maison devient une résidence principale.

Il est également possible de mettre fin au bail si le locataire ne remplit pas ses obligations, comme le non-paiement des loyers, ou le non-respect du voisinage.

Vous devrez quoi qu’il en soit effectuer un état des lieux de sortie avec votre locataire, afin de constater d’éventuelles dégradations ou d’un besoin de remise en état.

Si tout est en ordre, vous devrez restituer la caution de votre locataire dans les 2 mois.

En cas d’impayés, vous pouvez vous adresser :

- à un commissaire de justice, qui se chargera de recouvrer les sommes dues,

- à votre assurance loyers impayés si vous en avez contracté une.